Avaliação bancária: o que é, quem paga e o que fazer se vier abaixo do preço

A avaliação bancária é o momento em que o processo deixa de depender apenas do que negociou com o vendedor e passa a depender da opinião de um perito independente. Perceber como funciona evita surpresas na fase final do processo.

O que é a avaliação bancária

Um perito registado na CMVM visita o imóvel e emite um relatório com o valor que considera adequado, com base em localização, estado de conservação, área e comparação com transações semelhantes na zona. O banco usa este valor — e não o preço de venda — como referência para calcular quanto financia.

Quem paga e quanto custa

A avaliação é paga pelo cliente, normalmente entre [VERIFICAR: intervalo de preço atual da avaliação bancária] e cobrada antes ou no momento da marcação da visita. Tem direito a receber cópia integral do relatório, incluindo os critérios usados para chegar ao valor final.

Porque o LTV depende da avaliação e não do preço

O banco financia sobre o menor valor entre o preço de compra e a avaliação. Se comprar um imóvel por um valor e a avaliação vier mais baixa, o financiamento é calculado sobre a avaliação — e a diferença passa a ser sua responsabilidade em capital próprio adicional.

Exemplo

Se o preço acordado for 240.000 € e a avaliação vier em 220.000 €, um financiamento a 90% é calculado sobre 220.000 € — ou seja, 198.000 € — e não sobre o preço de compra. A diferença de 20.000 € tem de ser coberta com capital próprio adicional.

O que fazer quando a avaliação vem abaixo do preço

1. Peça o relatório completo e perceba quais os critérios que baixaram o valor — estado de conservação, área registada ou comparaáveis usados.
2. Solicite uma segunda avaliação noutro banco. Cada instituição trabalha com peritos diferentes e os valores podem divergir de forma relevante.
3. Renegoceie o preço com o vendedor, apresentando o relatório como argumento objetivo.
4. Reforce o capital próprio, se a diferença for pequena e a poupança disponibilizar margem sem comprometer a reserva de emergência.
5. Reavalie o negócio por completo, se nenhuma das opções anteriores fechar a diferença sem comprometer a sua segurança financeira.

Como o CPCV pode proteger desta situação

Inclua no contrato-promessa uma cláusula de salvaguarda que preveja expressamente o cenário de avaliação abaixo do preço e de não aprovação integral do financiamento. Sem esta cláusula, arrisca perder o sinal entregue se não conseguir reunir a diferença de capital exigida.

Fatores que mais influenciam o valor da avaliação

• Localização e transações recentes comparáveis na mesma zona
• Estado de conservação e ano de construção ou de última renovação
• Certificado energético e eficiência do imóvel
• Área bruta privativa registada na caderneta predial
• Existência de licença de utilização válida e regularizada

Em síntese

A avaliação bancária, não o preço negociado, é o que realmente determina quanto o banco financia. Quando vem abaixo do esperado, tem sempre opções — segunda avaliação, renegociação do preço ou reforço de capital — mas nenhuma delas funciona se descobrir o problema depois de já ter assinado um CPCV sem cláusula de salvaguarda.