Como comparar propostas de dois bancos sem se enganar

Pedir propostas a dois ou três bancos é o passo mais valioso de todo o processo de crédito habitação — e também o mais fácil de fazer mal. Sem um método, acaba a comparar números que não são comparáveis entre si.

Porque a comparação falha na maioria das vezes

Cada banco simula com pressupostos ligeiramente diferentes: um prazo de 33 anos contra 35, um seguro de vida próprio contra um externo, uma bonificação de spread condicionada a produtos que o outro banco nem oferece. Comparar apenas a prestação mensal ou o spread isoladamente ignora estas diferenças.

O método em cinco passos

1. Igualar as condições de partida

Peça a cada banco a mesma simulação: mesmo montante, mesmo prazo, mesmo indexante. Sem esta base comum, qualquer comparação é inválida.

2. Pedir sempre a FINE

A Ficha de Informação Normalizada Europeia tem formato igual em todos os bancos por imposição legal. É o documento que deve guardar de cada proposta, não o e-mail informal do gestor.

3. Comparar pela TAEG, não pela TAN nem pelo spread

A TAEG incorpora juros, comissões e seguros. É o único número pensado para comparação direta entre propostas.

4. Separar o essencial do acessório

Identifique quais os produtos associados exigidos para a bonificação de spread (conta-ordenado, seguros, cartão). Aceite os que já usaria de qualquer forma; some o custo real dos que não usaria ao calcular a TAEG efetiva para si.

5. Olhar para o MTIC no mesmo prazo

Com o mesmo prazo simulado nas duas propostas, o MTIC mostra o custo total do crédito em euros — a comparação mais honesta de todas.

Uma tabela para organizar a comparação

Preencher esta tabela com as duas FINE lado a lado elimina a maior parte dos enganos de comparação.

O erro dos seguros associados

A bonificação de spread por subscrição de seguros é legítima, mas só compensa se o custo do seguro exigido for inferior à poupança de prestação obtida. Peça sempre duas simulações ao mesmo banco: uma com produtos associados, outra sem. A diferença entre elas revela se a bonificação é real.

Negoceie com as propostas na mão

Depois de comparar, volte ao banco que prefere e mostre a proposta concorrente. Muitos bancos igualam ou aproximam condições para não perder o cliente — mas só têm esse incentivo perante uma proposta concreta e por escrito, não perante uma menção genérica a "outro banco".

Quanto tempo leva o processo

Peça propostas a dois ou três bancos em simultâneo, não sequencialmente — cada simulação demora [VERIFICAR: prazo médio de resposta bancária, tipicamente alguns dias úteis] e comparar em paralelo evita perder tempo com propostas desatualizadas.

Em síntese

Comparar bancos exige igualar os pressupostos de partida, exigir sempre a FINE, comparar pela TAEG e pelo MTIC no mesmo prazo, e isolar o custo real dos produtos associados. Feito assim, a escolha deixa de depender de qual gestor comunicou melhor e passa a depender apenas dos números.