Spread: o que é, quanto deve pagar e como negociar

O spread é a margem do banco. Ao contrário da Euribor, que é igual para todos, o spread depende exclusivamente do seu perfil — e é por isso que duas pessoas podem sair do mesmo banco no mesmo dia com taxas diferentes.

O que o banco está realmente a avaliar

Quatro factores explicam a maior parte da variação de spread entre propostas:

• Entrada e LTV: quanto menor a percentagem financiada, menor o risco. A fronteira dos 80% é onde as melhores condições aparecem.
• Estabilidade de rendimento: contrato sem termo e antiguidade valem mais do que o valor absoluto do salário.
• Taxa de esforço: abaixo de 30% o processo entra na categoria de baixo risco.
• Produtos associados: conta-ordenado, seguros de vida e multirriscos, cartão de crédito.

Quanto vale um décimo de spread

Num empréstimo de 200.000 € a 35 anos, cada 0,10% de spread representa cerca de 10 € por mês. Parece pouco. Ao longo do contrato, são aproximadamente 4.200 €. Descer o spread de 1,20% para 0,85% vale, nesse exemplo, mais de 14.000 €.

Como preparar a negociação

1. Obtenha três propostas em simultâneo. Sem alternativa concreta não há negociação, apenas um pedido.
2. Compare pela TAEG, não pelo spread. Um spread baixo com seguros caros pode ser a pior proposta da mesa.
3. Separe o essencial do acessório. Aceite os produtos que já usaria; recuse aqueles cujo custo anula o desconto obtido.
4. Peça a bonificação por escrito na FINE. Condições verbais não vinculam ninguém.

Um spread de 0,85% com seguros a 60 € por mês é pior do que um spread de 1,00% com seguros a 28 €. A conta que importa é sempre a do custo total.

Os produtos associados: onde está a armadilha

A bonificação de spread por subscrição de produtos é legítima e frequentemente vantajosa. O erro é aceitá-la sem calcular. Peça sempre duas simulações ao mesmo banco: uma com produtos associados e outra sem. A diferença entre elas mostra se a bonificação é real ou apenas aparente.

E depois de assinar?

O spread não é eterno. Pode ser renegociado a qualquer momento, sobretudo depois de o LTV descer com a amortização natural do capital ou depois de valorizar o imóvel. Ao terceiro ou quarto ano vale sempre a pena voltar a pedir propostas ao mercado.