Quanto dinheiro preciso ter antes de comprar casa: entrada e custos

Quem compra casa pela primeira vez costuma fazer a conta pela entrada de 10% e pará por aí. É um erro caro: os capitais próprios necessários vão muito além disso, e não tếm todos o mesmo prazo de pagamento.

Os dois momentos de tesouraria

O dinheiro não sai tudo de uma vez. Distinga sempre duas datas:

1. Assinatura do CPCV: entrega do sinal, habitualmente entre 10% e 20% do preço combinado.
2. Escritura: o restante capital próprio — entrada remanescente, impostos e custos de escritura.

A conta completa dos capitais próprios

Estes valores variam com o preço do imóvel, o escalão de IMT aplicável e eventuais isenções — peça sempre uma simulação concreta ao seu banco ou intermediário antes de fechar o orçamento.

O LTV determina quanto o banco financia

O banco financia sobre o menor valor entre o preço de compra e a avaliação bancária. Se avaliar abaixo do preço acordado, a diferença passa a ser sua responsabilidade — por isso vale a pena confirmar expectativas de avaliação antes de assinar o CPCV, sobretudo em imóveis com preço acima da média da zona.

A garantia pública para jovens até 35 anos

Quem cumpre os requisitos de idade, primeira habitação e limites de rendimento e valor do imóvel pode recorrer à garantia pública do Estado, que permite financiar até 100% do valor de avaliação. Isto dispensa a entrada, mas não dispensa os impostos nem os custos de escritura — continua a precisar desse capital em dinheiro.

O erro mais caro: esvaziar a reserva de emergência

Após a escritura surgem sempre despesas não orçamentadas — obras, mobiliário, eletrodomésticos, pequenas reparações. Quem usa toda a poupança na entrada acaba a recorrer a crédito ao consumo nos primeiros meses, agravando a taxa de esforço exatamente quando o orçamento está mais apertado.

Mantenha sempre uma reserva líquida equivalente a vários meses de despesas fixas, já contando com a nova prestação, e não a use para reforçar a entrada.

Um exercício simples antes de procurar casa

1. Some a poupança total disponível.
2. Subtraia a reserva de emergência que quer preservar.
3. O que sobra é o capital disponível para entrada, impostos e escritura.
4. Trabalhe o preço máximo do imóvel a partir desse valor, não o contrário.

A ordem certa do processo

1. Faça o diagnóstico da sua capacidade financeira antes de visitar casas.
2. Peça uma pré-aprovação de financiamento.
3. Só depois assine o CPCV, com uma cláusula de salvaguarda para o caso de o crédito não ser aprovado.
4. Confirme o calendário de pagamentos — sinal, impostos, escritura — com antecedência suficiente para reunir cada valor a tempo.

Em síntese

Os capitais próprios necessários para comprar casa vão muito além da entrada: impostos, escritura e avaliação somam-se e têm datas próprias. Fazer esta conta completa antes de procurar casa evita entrar num CPCV sem margem de segurança financeira.