LTV (Loan-to-Value)

Se está a pensar em comprar casa este é um dos termos que vai ter de lidar. O sistema financeiro Português (na figura do Banco de Portugal) tem vindo a implementar diversos critérios no que respeita à concessão de crédito, que permitem por um lado que as famílias obtenham financiamento sustentável e por outro lado que os bancos não assumam riscos excessivos.

O LTV é uma sigla inglesa que significa Loan-to-Value. O loan to value trata-se de um rácio que mede o montante financiado comparativamente com o valor de aquisição dum imóvel (a garantia real) ou o valor de avaliação do mesmo imóvel.

LTV(%)=Montante Financiado/Valor do Imóvel

Por exemplo, se um imóvel custar 150.000 € e o valor financiado for de 112.500€ o LTV é de 75%, calculado da seguinte forma:

LTV(%)=112.500€/150.00€=75%

Porque é importante o LTV? Como pode influenciar a decisão de concessão do seu crédito habitação?

O LTV:

• É determinante na formação spread proposto para financiar o imóvel;
• O LTV resulta do valor de aquisição ou do valor de avaliação (o que for inferior)
• O LTV depende da taxa de esforço dos propoentes.

Referente à primeira situação, o LTV é um dos fatores que influencia o spread proposto para o crédito habitação (ver também artigos relacionados: spread crédito habitação). Quanto maior for o LTV maior deverá ser o spread pois risco para a entidade financeira é também superior.

Entre as seguintes operações qual delas representa maior risco para o banco?

• Crédito
  habitação de 200.000€ dum imóvel avaliado em 800.000€, ou
• Financiar
  90.000€ duma casa que foi adquirida por 100.00€.

Se respondeu 2) então a sua resposta está correta.  Repare que, na primeira operação verificamos que o LTV é de 25% enquanto na segunda é de 90%, logo sendo mais arriscada. Num eventual movimento adverso do valor de mercado dos imóveis a operação em 2) tem mais probabilidade de falhar apesar de em termos absolutos o valor do empréstimo ser inferior (para efeitos deste exercício não estamos a avaliar o perfil do cliente).

No que respeita à segunda situação, o Banco de Portugal defende determinados rácios de LTV segundo o país de residência, a origem dos rendimentos e a nacionalidade dos proponentes. Para cidadãos Portugueses, com rendimentos em Portugal e residência em Portugal os LTV recomendados são os seguintes:

• Novos créditos à habitação própria permanente (quer seja construção ou aquisição) o LTV máximo é de 90%
• Créditos habitação com outros fins (por exemplo investimento ou habitação secundária) o LTV máximo é de 80%
• Novos créditos habitação cuja propriedade é da própria instituição (também conhecido por imóveis da banca) o LTV máximo é de 100% do valor publicado.

Apesar de o Banco de Portugal recomendar estes LTV´s não significa que a instituição de crédito onde se pretende financiar o seu crédito habitação o faça. Existem bancos cuja política de concessão de crédito é de não praticar LTV superior a 80% independentemente da finalidade. Por isso, informe-se antes de assumir qualquer compromisso, particularmente se não tem nacionalidade Portuguesa ou os seus rendimentos são obtidos no estrangeiro.

Salientamos o facto de que o LTV é calculado em função do valor mais baixo entre o montante de aquisição e o montante de avaliação. Em muitos casos não têm o mesmo valor.

Suponhamos que o Manuel e a Maria querem comprar um apartamento que está à venda por 100.000€. Ambos dispõem de capitais próprios de 13.000 €. Estamos a assumir que têm 10.000€ para a entrada e 3.000€ para pagar despesas (IMT, Imposto de Selo de financiamento e aquisição, custos de notários e comissões bancárias). Assinam o Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) onde pagam 10% do imóvel. Mais adiante, após a aprovação do empréstimo bancário procedeu-se à avaliação da futura casa do Manuel e da Maria. A mesma foi avaliada pelo monte de 94.000€.

Neste sentido, sendo o LTV máximo de 90% o valor de financiamento concedido seria de 84.600€ e não de 90.000€ como originalmente o Manuel e a Maria tinham pensado. Isto pode causar um problema se ambos não conseguirem obter o montante restante de capital próprio e poderão eventualmente perder o sinal que deram de entrada.

Por fim, a terceira situação está relacionada com rendimento disponível e com a taxa de esforço.

Imaginemos que nos critérios de concessão de crédito dum determinado banco está referenciado que a taxa de esforço do mutuário não pode ser superior a 35% dos rendimentos.

Tomando o exemplo da segunda situação e assumindo que o rendimento disponível, do Manuel e da Maria, é de 1.000€ líquido/mês então para o seu banco o montante financiado não poderia ter prestação superior a 350€.

Usando a taxa de juro de 1,5% anual e um prazo de 30 anos então o montante máximo que se poderiam financiar é de 102.000€ (corresponde a uma prestação de cerca de 350€). Logo estariam dentro dos parâmetros. Por outro lado, se os rendimentos fossem 850€ então a prestação máxima seria de 298€ e logo o financiamento máximo seria de 87.000€…

Recomendamos que se informe antes de assumir qualquer compromisso formal.